Superficie útil, común y edificada según la OGUC — y el 20 % del DFL 2
Superficie edificada, útil y común según la OGUC: la común frente al 20 % de la útil (art. 6.1.5), prorrateo del exceso y carga de ocupación por unidad.
Qué mide cada superficie en Chile: la edificada hasta la cara exterior de los muros, la útil y la común hasta el eje. La página compara la superficie común con el 20 % de la útil, que es la línea del artículo 6.1.5: por debajo, la común no cuenta para la constructibilidad; por encima, el exceso se prorratea entre las unidades y sí cuenta. Con la carga de ocupación de una unidad por su superficie útil.
Respuesta rápida: las tres superficies de la OGUC y dónde está el 20 %
| Qué | Cómo se mide o cuándo aplica |
|---|---|
| Superficie edificadaart. 1.1.2 y 5.1.11 | por pisos, hasta la cara exterior de los muros perimetrales; sin vacíos, ductos ni escaleras de evacuación |
| Superficie útilart. 1.1.2 | suma de las unidades, hasta el eje de los muros |
| Superficie comúnart. 1.1.2 | la de uso común, hasta el eje |
| Común menor que el 20 % de la útilart. 6.1.5 | no cuenta para la constructibilidad en vivienda económica |
| Común mayor que el 20 %art. 6.1.5 | el exceso se prorratea entre las unidades y sí cuenta |
| Subterráneo de estacionamientos, bodegas e instalacionesart. 6.1.7 | fuera del porcentaje |
| Vivienda económica (DFL 2)art. 6.1.2 | hasta 140 m² edificados por unidad |
| Carga de ocupación, viviendaart. 4.2.4 | 15 m² por persona hasta 60 m² útiles; 20 m² de 60 a 140; 30 m² sobre 140 |
Ejemplo: 1.600 m² útiles con 400 m² comunes son el 25 %: los 80 m² de exceso se reparten entre los departamentos y cuentan. Con 320 m² comunes o menos, no contarían. Los derechos municipales se pagan siempre sobre la edificada total.
| Común frente a la útil | — |
|---|---|
| Qué cuenta para la constructibilidad (art. 6.1.5) | — |
| La unidad revisada | — |
| Edificada frente a útil + común | — |
| Carga de ocupación de la unidad (art. 4.2.4) | — |
| Derechos municipales | — |
Tres superficies, dos reglas de medir. El artículo 1.1.2 de la Ordenanza define la superficie edificada como la de una construcción «calculada horizontalmente por pisos, sin incluir los vacíos, los ductos verticales y las escaleras de evacuación, medida hasta la cara exterior de los muros perimetrales». La superficie útil es «la suma de la superficie edificada de las unidades que conforman un edificio, calculada hasta el eje de los muros o líneas divisorias entre ellas y la superficie común», y la superficie común es la «de uso común calculada hasta el eje de los muros o línea que la separa de la superficie útil». Útil y común se reparten los muros por el eje; la edificada toma el muro perimetral entero. Por eso la edificada de un edificio es mayor que útil más común, y la diferencia son los medios muros perimetrales que ninguna unidad reclama: la página la muestra cuando le das la edificada.
El 20 % no es una regla de tasación: es el artículo 6.1.5, y vale para las viviendas económicas. Para el cálculo de la superficie edificada por unidad de vivienda o departamento «no se contabilizará como parte de la misma la superficie edificada que le corresponde en el prorrateo de los bienes comunes, si ésta es inferior al 20% de la superficie de cada vivienda o departamento». A escala del proyecto: si la superficie común habitacional es menor que el 20 % de la útil habitacional, no cuenta para el coeficiente de constructibilidad; si lo supera, «el excedente deberá prorratearse y sumarse a la superficie útil de los departamentos, además de contabilizarse». El artículo 6.1.7 saca de ese porcentaje lo edificado en subterráneo para estacionamientos, bodegas e instalaciones, con sus circulaciones; por eso esa casilla va aparte. El reparto del exceso se hace aquí en proporción a la útil de cada unidad; la escritura de copropiedad puede fijar otro prorrateo, y ése manda. Vivienda económica es la del D.F.L. N.º 2 de 1959 con superficie edificada de hasta 140 m² (art. 6.1.2); fuera de ese régimen, la común cuenta entera.
La circular DDU 110 dibuja lo que el 5.1.11 escribe. El 100 % de lo techado y cerrado, incluidas las escaleras interiores o comunes salvo las de evacuación; el 50 % de lo techado y lateralmente abierto mientras no sea más profundo que su frente abierto, y completo lo que pase de esa profundidad; nada por las superficies bajo plano inclinado o cuerpo saliente con menos de 1,60 m de altura interior, por las cubiertas en volado por dos o más lados convergentes, las jardineras exteriores ni los espacios cubiertos y abiertos de uso común del primer piso. Esta página no mide planos: recibe las superficies ya calculadas con esas reglas y hace las comparaciones que vienen después.
La carga de ocupación de una vivienda sale de su superficie útil. La tabla del artículo 4.2.4 da 15 m² por persona en unidades de hasta 60 m², 20 m² entre 60 y 140 m², y 30 m² sobre 140 m²; oficinas, 10 m² por persona de superficie útil. Una unidad de 80 m² útiles carga 4 personas. Es la cifra que alimenta vías de evacuación y ascensores, no la de habitantes del plan regulador, que se cuenta con 2,8 por vivienda.
Lo que reviso en obra
Qué muro se midió con qué regla. Lo primero que reviso no es la cifra sino la regla con que se midió cada una: la útil y la común van al eje, la edificada a cara exterior. Cuando el cuadro de superficies trae una edificada menor que útil más común, no busco el error en la suma; busco qué muro perimetral alguien midió al eje. Lo segundo es el destino del subterráneo: sólo estacionamientos, bodegas e instalaciones con sus circulaciones quedan fuera del 20 %, así que una sala multiuso o un gimnasio bajo tierra vuelve al porcentaje. Lo tercero es si el proyecto es vivienda económica de verdad, unidad por unidad: la regla del 20 % es del Título 6 y no vale para un edificio que no se acoge al DFL 2, aunque las unidades sean chicas. Si la común queda a un par de puntos del 20 %, pido el cuadro con los muros dibujados antes de dar la constructibilidad por cumplida, porque un pasillo medido a cara en vez de a eje cruza esa línea solo. Y el prorrateo del exceso lo escribo en proporción a la útil sólo mientras no tenga el reglamento de copropiedad; cuando lo tengo, manda el reglamento.
Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (D.S. N.º 47 de 1992, MINVU), texto actualizado por el D.S. N.º 68 (Diario Oficial del 2 de octubre de 2026), edición del Ministerio de Vivienda y Urbanismo revisada el 16 de octubre de 2026: artículo 1.1.2 (superficie edificada, superficie útil, superficie común), artículo 4.2.4 (tabla de carga de ocupación: vivienda 15, 20 y 30 m² por persona según 60 y 140 m² de superficie útil), artículo 5.1.11 (cómputo de la superficie edificada), artículo 6.1.2 (vivienda económica, hasta 140 m²), artículo 6.1.5 (el 20 % de superficie común, prorrateo del excedente, derechos municipales sobre la edificada total) y artículo 6.1.7 (subterráneos de estacionamiento, bodegas e instalaciones fuera del porcentaje). Circular DDU 110, Ord. N.º 300 del 14 de agosto de 2002, División de Desarrollo Urbano del MINVU (aplicación de los artículos 5.1.11 y 6.1.5).
Ejemplo resuelto
Un edificio de 20 departamentos tiene 1.600 m² de superficie útil habitacional, 400 m² de superficie común habitacional y 500 m² de estacionamientos en subterráneo; la superficie edificada total sobre el terreno es 2.060 m². ¿Cuánto cuenta para la constructibilidad, y qué pasa con un departamento de 80 m² útiles?
- El 20 % de la útil es 0,2 × 1.600 = 320 m². La común habitacional son 400 m², el 25 %: supera el umbral en 80 m². Los 500 m² de subterráneo no entran en el porcentaje (art. 6.1.7).
- Como la común pasa del 20 %, el excedente se prorratea y cuenta (art. 6.1.5): superficie que cuenta para la constructibilidad = 1.600 + 80 = 1.680 m².
- Al departamento de 80 m² le toca 80 × 80 ÷ 1.600 = 4 m² del exceso: superficie edificada de la unidad 84 m², dentro de los 140 m² de vivienda económica. Por partes iguales serían 80 ÷ 20 = 4 m² también, porque la unidad es exactamente promedio.
- La edificada total, 2.060 m², supera útil + común (2.000 m²) en 60 m²: los medios muros perimetrales medidos a cara exterior. Carga de ocupación de la unidad: 80 m² está en el tramo de 60 a 140, 20 m² por persona, 4 personas.
Cuentan 1.680 m² para la constructibilidad: la útil completa más los 80 m² en que la común supera el 20 %. El departamento de 80 m² queda en 84 m² edificados con su prorrateo, sigue dentro de los 140 m² del DFL 2 y carga 4 personas. Los derechos municipales se pagan sobre los 2.060 m² completos.
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Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre superficie útil, común y edificada en la OGUC?
La superficie edificada es la de la construcción por pisos, sin vacíos, ductos ni escaleras de evacuación, medida hasta la cara exterior de los muros perimetrales (art. 1.1.2 y 5.1.11). La superficie útil es la suma de la superficie edificada de las unidades, calculada hasta el eje de los muros que las separan entre sí y de la común; la superficie común es la de uso común, también al eje. Como útil y común se parten los muros por la mitad y la edificada toma el perimetral entero, la edificada del edificio es mayor que útil más común; en un edificio de 2.060 m² con 1.600 de útil y 400 de común, los 60 m² de diferencia son esos medios muros.
¿La superficie común cuenta para el coeficiente de constructibilidad?
En vivienda económica (D.F.L. 2, hasta 140 m² edificados por unidad), no, mientras sea menor que el 20 % de la superficie útil habitacional: así lo dice el artículo 6.1.5 de la OGUC. Si la supera, el excedente se prorratea entre los departamentos, se suma a su superficie útil y sí cuenta. Los subterráneos de estacionamientos, bodegas e instalaciones quedan fuera de ese porcentaje (art. 6.1.7). Fuera del régimen de vivienda económica la común cuenta entera, y para los derechos municipales se usa siempre la edificada total, sin la exención.
¿Cómo se calcula la carga de ocupación de un departamento?
Con la tabla del artículo 4.2.4 sobre la superficie útil: 15 m² por persona en unidades de hasta 60 m², 20 m² entre 60 y 140 m², y 30 m² sobre 140 m². Un departamento de 80 m² útiles carga 80 ÷ 20 = 4 personas; uno de 50 m², 50 ÷ 15 = 3,33, es decir 4. Es la cifra para evacuación y ascensores, distinta de los habitantes del plan regulador, que se cuentan a 2,8 por vivienda según el artículo 2.1.22.
¿Por qué la superficie edificada es mayor que la útil más la común?
Porque se miden distinto: la útil y la común se reparten los muros por el eje, y la edificada toma el muro perimetral entero, hasta su cara exterior (art. 1.1.2). La diferencia son los medios muros perimetrales que ninguna unidad reclama, y la página la muestra cuando le das la edificada.