Superficie construida y superficie útil — cuál mide qué
La definición legal de superficie útil, incluida la regla de la terraza (la mitad, con tope del 10%), y el precio por metro útil frente al construido.
La escritura dice una cosa, el anuncio dice otra y el plano una tercera. Esta página las separa con la definición legal — incluida la regla de la terraza, que computa a la mitad y con tope.
Respuesta rápida: qué cuenta en cada superficie
| Concepto | Regla |
|---|---|
| Superficie útil | el suelo dentro de la cara interior de los cerramientos; los tabiques no cuentan |
| Terrazas y espacios exteriores privativos | cuentan al 50 %, con un tope del 10 % de la útil cerrada |
| Vivienda de protección oficial | hasta 90 m² útiles (artículo uno) |
| Factor útil / construida 0,80 | solo para las edificaciones del artículo segundo, no para cualquier vivienda |
| Ejemplo | 80 m² cerrados + 12 m² de terraza → útil computable 86 m² |
En el ejemplo, la mitad de la terraza (6 m²) no pasa del tope de 8 m², así que cuenta entera. La fuente de cada regla está más abajo, en el Real Decreto 3148/1978.
| Útil cerrada | — |
|---|---|
| Terraza computable | — |
| Superficie útil total | — |
| Superficie construida | — |
| Diferencia | — |
| Coeficiente útil / construida | — |
| Precio por m² construido / útil | — |
La superficie útil es el suelo que hay dentro de la cara interior de los cerramientos. El artículo cuatro del Real Decreto 3148/1978 lo dice así: "la del suelo de la vivienda, cerrada por el perímetro definido por la cara interior de sus cerramientos con el exterior o con otras viviendas o locales de cualquier uso". Del cómputo queda fuera lo que ocupan "los cerramientos interiores de la vivienda, fijos o móviles", los elementos estructurales verticales, las canalizaciones de sección mayor de cien centímetros cuadrados y el suelo donde la altura libre sea menor de 1,50 m. Los tabiques no cuentan: el suelo que pisas sí.
La terraza computa a la mitad, y con tope. El mismo artículo suma "la mitad de la superficie de suelo de los espacios exteriores de uso privativo de la vivienda tales como terrazas, miradores, tendederos, u otros hasta un máximo del diez por ciento de la superficie útil cerrada". Doce metros de terraza sobre ochenta útiles no suman seis: suman seis porque la mitad son seis y el tope son ocho, y manda el menor. Con veinte metros de terraza la mitad serían diez, pero el tope sigue siendo ocho. Es la regla que casi ningún anuncio aplica y la que hace que dos pisos con la misma «superficie» no tengan la misma casa dentro.
La construida añade los muros y la parte común que te toca. Por eso el coeficiente útil/construida se mueve entre el 70 y el 90 por ciento según el edificio: un bloque con portal grande, ascensor y pasillos largos reparte más metros comunes que un edificio de cuatro vecinos. Ninguna de las dos cifras está mal; miden cosas distintas. Para vivienda protegida el propio Real Decreto fija un atajo. Cuando la protección se extiende a las edificaciones de su artículo segundo, "se entenderá por superficie útil la que resulte de multiplicar la superficie construida por cero coma ochenta". Pero eso es una regla de conversión para ese caso, no una ley de la naturaleza.
Compara siempre el precio por metro útil. Trescientos mil euros entre cien metros construidos son 3.000 el metro; entre los ochenta y seis útiles reales son 3.488. El segundo número es el que puedes comparar con otro piso, porque es el que se refiere a algo que existe igual en los dos. En México y buena parte de América Latina el reparto de lo común se expresa como indiviso y no como coeficiente útil, pero la aritmética de fondo es la misma: hay metros que pagas y no pisas.
Lo que reviso en obra
Cada cifra, de su papel. Antes de escribir ningún número pregunto de dónde sale cada uno. La construida y el reparto de lo común los fija la escritura de división horizontal, así que la copio de ahí y no del anuncio. La útil la busco en la misma escritura y, si no está, se la pido al vendedor con una pregunta concreta: ¿esos metros ya llevan la terraza adentro? Si la sumó, a la mitad o entera, y yo la vuelvo a cargar en su casilla, la cuento dos veces y el piso crece en el papel. Por eso escribo la útil cerrada sola y la terraza en bruto, y dejo que la página aplique la mitad y el tope. Si aun así el coeficiente me sale raro, no culpo primero al edificio: vuelvo a la útil y pregunto de qué papel salió y qué incluía. Y si resulta que es la construida por 0,80, pido la medición real; mientras no la tenga, no la uso para comparar el precio por metro útil.
Superficie útil, exclusiones y la regla de la terraza (mitad, con tope del 10% de la útil cerrada): Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, artículo cuatro (BOE-A-1979-1217, texto consolidado). El factor 0,80 es del mismo artículo y se aplica a las edificaciones del artículo segundo, no a cualquier vivienda. La superficie útil máxima de 90 m² que marca la página es la del artículo uno para vivienda de protección oficial. El rango 70–90% del coeficiente útil/construida es lo que se ve en el mercado, no una norma. La superficie construida y el reparto de elementos comunes los fija la escritura de división horizontal; esta página no los deduce, los toma como dato.
Ejemplo resuelto
80 m² útiles, 12 m² de terraza y 100 m² construidos por 300.000: ¿cuánto cuesta el metro que se pisa?
- La terraza computa a la mitad: 12 ÷ 2 = 6 m², y el tope es el 10% de la útil cerrada, 8 m². Manda el menor: 6.
- Superficie útil total = 80 + 6 = 86 m²; construida 100 m², así que 14 m² son muros y parte común.
- 300.000 ÷ 100 = 3.000 el metro construido; 300.000 ÷ 86 = 3.488 el metro útil.
3.488 por metro útil, un 16% más que la cifra del anuncio. Con 20 m² de terraza en vez de 12 el resultado no sube a 90: el tope corta en 8, y la útil total queda en 88.
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Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre superficie construida y útil?
La útil es el suelo dentro de la cara interior de los cerramientos (RD 3148/1978, art. 4); la construida añade los muros y la parte proporcional de los elementos comunes. El coeficiente entre ambas suele quedar entre el 70 y el 90%.
¿Cómo computa la terraza en la superficie útil?
A la mitad, y con un tope del 10% de la superficie útil cerrada (RD 3148/1978, art. 4). Doce metros de terraza sobre ochenta útiles suman 6; veinte metros suman 8, no 10, porque manda el tope.
¿Qué queda fuera de la superficie útil?
Según el artículo 4 del Real Decreto 3148/1978: los cerramientos interiores de la vivienda, fijos o móviles, los elementos estructurales verticales, las canalizaciones de sección mayor de 100 cm² y el suelo donde la altura libre sea menor de 1,50 m. Los tabiques no cuentan; el suelo que pisas sí.
¿Cuánto cambia el precio por metro si divido entre la útil?
Bastante: 300.000 euros entre 100 m² construidos son 3.000 el metro; entre 86 m² útiles son 3.488. El segundo es el que se puede comparar con otro piso, porque mide algo que existe igual en los dos.