Coeficiente de constructibilidad y ocupación de suelo — OGUC Chile
Constructibilidad, ocupación de suelo, pisos superiores y densidad según la OGUC: superficie neta, qué cuenta del subterráneo, saldo en m² y viviendas máximas.
Constructibilidad, ocupación de suelo, ocupación de pisos superiores y densidad, calculados con las definiciones de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones: sobre la superficie neta del predio, con el subterráneo fuera salvo las unidades residenciales, la superficie techada abierta a la mitad, y la densidad en habitantes por hectárea pasada a viviendas con el coeficiente que la propia Ordenanza fija.
Respuesta rápida: qué cuenta para cada coeficiente según la OGUC
| Regla | Cómo se aplica |
|---|---|
| Superficie sobre la que se multiplicaart. 1.1.2 | la del predio menos lo afecto a utilidad pública |
| Techado y cerradoart. 5.1.11 | cuenta el 100 % |
| Techado y lateralmente abiertoart. 5.1.11 | cuenta el 50 %, mientras no sea más profundo que su frente |
| Subterráneo (estacionamientos, bodegas)art. 5.1.12 | no cuenta para la constructibilidad |
| Subterráneo con unidades residencialesart. 5.1.12 | su superficie útil sí cuenta |
| Densidad: habitantes por viviendaart. 2.1.22 | 2,8; 1,4 a 600 m de una estación o junto a vía expresa o troncal |
| Plan que fija viviendas por hectáreaart. 2.1.22 | se multiplica por 4 y se lee en hab/ha |
Ejemplo: un predio de 1.000 m² con 50 m² afectos y coeficiente 2,4 admite 2.280 m², no 2.400; con ocupación de suelo 0,5, el primer piso puede llegar a 475 m². Los coeficientes del predio están en su Certificado de Informaciones Previas.
| Superficie neta del predio | — |
|---|---|
| Superficie edificada que cuenta | — |
| Coeficiente de constructibilidad | — |
| Coeficiente de ocupación de suelo | — |
| Coeficiente de ocupación de los pisos superiores | — |
| Subterráneo | — |
| Viviendas que admite la densidad | — |
| Densidad del proyecto | — |
Los tres coeficientes se multiplican por la superficie neta, no por la del título. El artículo 1.1.2 de la Ordenanza define el coeficiente de constructibilidad como el número que, multiplicado por la superficie total del predio «descontadas de esta última las áreas declaradas de utilidad pública», fija el máximo de metros cuadrados posibles de construir sobre el terreno; el de ocupación de suelo hace lo mismo para el primer piso y el de ocupación de los pisos superiores para cada piso sobre el primero. Un predio de 1.000 m² con 50 m² afectos a ensanche de calle rinde sobre 950: con coeficiente 2,4 son 2.280 m², no 2.400. La afectación está en el Certificado de Informaciones Previas, y esta página la resta antes de todo lo demás.
Lo que cuenta es la superficie edificada del artículo 5.1.11, y no toda cuenta igual. En cada piso entra el 100 % de lo techado y cerrado, medido hasta la cara exterior de los muros, sin los vacíos ni los ductos verticales, y sin las escaleras de evacuación. Lo techado y lateralmente abierto entra al 50 % mientras su profundidad no pase del frente abierto; lo que exceda esa profundidad cuenta completo. No cuentan las superficies abiertas cuya cubierta vuela por dos o más lados convergentes, las jardineras exteriores ni los espacios cubiertos y abiertos del primer piso que sean de uso común. Por eso la página pide lo cerrado y lo abierto por separado y aplica la mitad a lo segundo; lo que la regla excluye no se escribe en ninguna casilla.
El subterráneo no cuenta para la constructibilidad, salvo cuando se vive en él. El artículo 5.1.12 manda presentar el cálculo separado en superficie sobre el terreno natural y superficie en subterráneo «para los efectos de no contabilizar esta última», y en el inciso siguiente devuelve al cómputo las superficies útiles de las unidades con destino residencial que se emplacen bajo tierra. Qué es subterráneo lo fija la definición del artículo 1.1.2: el piso cuyos paramentos exteriores quedan bajo el terreno circundante, y también el que emerge menos del 50 % de la superficie total de esos paramentos aunque una fachada quede al descubierto. Si el terreno fue rellenado o rebajado, el nivel que manda es el suelo natural reconstruido conforme al artículo 5.1.13, no el que se ve hoy.
La densidad se escribe en habitantes y se construye en viviendas. El artículo 2.1.22 obliga a los planes reguladores a expresar la densidad como densidad bruta en habitantes por hectárea y fija la conversión: el número de viviendas es la densidad dividida por 2,8. El mismo artículo baja el coeficiente a 1,4 habitantes por vivienda cuando el proyecto está a no más de 600 m de recorrido peatonal de una estación de metro, tren o teleférico, o su acceso cae en la franja de 200 m a cada lado del eje de una vía expresa o de 100 m a cada lado de una troncal. Un plan que todavía fija la densidad en viviendas por hectárea se lee multiplicando ese valor por 4 y aplicando después el coeficiente. La densidad bruta se mide sobre el predio más la superficie exterior hasta el eje del espacio público adyacente, en una franja de hasta 30 m de ancho (artículo 1.1.2); la neta, sobre el predio descontada la afectación. Esta página hace las dos cuentas y las muestra juntas.
Lo que reviso en obra
Tres papeles antes de dividir. Antes de creer un coeficiente miro de qué papel salió. Los del plan los tomo del Certificado de Informaciones Previas, no del pdf del plan regulador: el certificado trae la afectación a utilidad pública y las modificaciones vigentes, y vence. La superficie del predio la tomo del título o del plano de subdivisión, no de la tasación. Y el nivel del suelo natural lo pido antes de llamar subterráneo a un piso: en un terreno rellenado o rebajado, lo que se ve hoy no es el nivel que manda, y el piso que creía bajo tierra cuenta entero. Después reviso dos trampas de la cuenta. Lo techado y abierto cuenta a la mitad sólo mientras no sea más profundo que su frente, así que una terraza honda cuenta completa. La densidad del plan es bruta, se mide con la franja hasta el eje de la calle, y el 1,4 sólo vale si la estación o la vía se acreditan en el expediente; mientras no, trabajo con 2,8. Si un coeficiente queda a un 2 % del tope, no lo doy por cumplido: ese margen se lo come un muro medido al eje en vez de a la cara exterior.
Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (D.S. N.º 47 de 1992, MINVU), texto actualizado por el D.S. N.º 68 (Diario Oficial del 2 de octubre de 2026), edición del Ministerio de Vivienda y Urbanismo revisada el 16 de octubre de 2026: artículo 1.1.2 (definiciones de coeficiente de constructibilidad, coeficiente de ocupación de suelo, coeficiente de ocupación de los pisos superiores, densidad bruta, densidad neta, superficie edificada, superficie útil, piso subterráneo), artículo 2.1.22 (densidad en habitantes por hectárea; coeficientes 2,8 y 1,4; factor 4 para planes en viviendas por hectárea), artículos 5.1.11 (superficie edificada: 100 % cerrada, 50 % techada y abierta, exclusiones), 5.1.12 (subterráneo fuera del cómputo, unidades residenciales dentro) y 5.1.13 (suelo natural en terrenos intervenidos). Los coeficientes y la densidad de cada predio están en su Certificado de Informaciones Previas y en el plan regulador comunal; esta página no los contiene.
Ejemplo resuelto
Un predio de 1.000 m² en una comuna cuyo plan regulador fija constructibilidad 2,4, ocupación de suelo 0,5 y densidad bruta 800 hab/ha tiene 50 m² afectos a utilidad pública. El anteproyecto tiene 400 m² cerrados y 40 m² techados abiertos en el primer piso, 1.500 m² en cuatro pisos superiores de 375 m², 600 m² de estacionamientos subterráneos y 36 departamentos; hasta el eje de la calle hay 300 m² más. ¿Cumple?
- Superficie neta: 1.000 − 50 = 950 m². Los tres coeficientes se aplican sobre esa cifra (art. 1.1.2), así que el máximo de constructibilidad es 2,4 × 950 = 2.280 m² y el de ocupación de suelo 0,5 × 950 = 475 m².
- Superficie edificada que cuenta (art. 5.1.11): primer piso 400 + 40 × 0,5 = 420 m²; pisos superiores 1.500 m²; los 600 m² de subterráneo quedan fuera porque no son unidades residenciales (art. 5.1.12). Total 1.920 m².
- Constructibilidad 1.920 ÷ 950 = 2,0211, con saldo 2.280 − 1.920 = 360 m². Ocupación de suelo 420 ÷ 950 = 0,4421, saldo 475 − 420 = 55 m². Ocupación de los pisos superiores 400 ÷ 950 = 0,4211 (el piso superior más grande es de 400 m²; el plan no fija ese coeficiente).
- Densidad: la superficie bruta es 1.000 + 300 = 1.300 m² = 0,13 ha. 800 hab/ha ÷ 2,8 hab/viv × 0,13 ha = 37,14, o sea 37 viviendas como máximo. Las 36 del proyecto son 36 × 2,8 = 100,8 habitantes ÷ 0,13 ha = 775,38 hab/ha, bajo los 800.
Cumple los cuatro: constructibilidad 2,0211 de 2,4 (saldo 360 m²), ocupación de suelo 0,4421 de 0,5 (saldo 55 m²), ocupación de pisos superiores 0,4211 sin tope fijado, y 36 viviendas donde la densidad admite 37 (775,38 de 800 hab/ha). Los 600 m² de subterráneo no entran en ninguna cuenta.
Los 24 valores de esta página se ejecutaron en un navegador real el 29/10/2026 y se compararon con cifras calculadas por separado (2.808 valores en 228 calculadoras de todo el sitio).
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el coeficiente de constructibilidad en Chile?
Es la superficie edificada que cuenta dividida por la superficie neta del predio, y al revés: el coeficiente del plan regulador multiplicado por esa superficie neta da el máximo de metros cuadrados que se pueden construir sobre el terreno. La superficie neta es la del predio menos las áreas declaradas de utilidad pública (art. 1.1.2 de la OGUC). La superficie edificada se mide por pisos hasta la cara exterior de los muros, sin vacíos, ductos verticales ni escaleras de evacuación; lo techado y abierto cuenta al 50 % mientras no sea más profundo que su frente abierto (art. 5.1.11). Un predio de 1.000 m² con 50 m² afectos y coeficiente 2,4 admite 2.280 m², no 2.400.
¿El subterráneo cuenta para la constructibilidad?
No, salvo lo residencial. El artículo 5.1.12 exige presentar la superficie edificada separada en sobre el terreno natural y en subterráneo «para los efectos de no contabilizar esta última», y en el inciso siguiente devuelve al cómputo las superficies útiles de las unidades con destino residencial que estén bajo tierra. Estacionamientos, bodegas e instalaciones en subterráneo no cuentan. Para saber si un piso es subterráneo manda la definición del artículo 1.1.2: sus paramentos exteriores quedan bajo el terreno circundante, o emerge menos del 50 % de la superficie de esos paramentos; y si el terreno fue intervenido, el nivel es el suelo natural reconstruido según el artículo 5.1.13.
¿Cómo paso la densidad en habitantes por hectárea a número de viviendas?
Dividiendo por 2,8, el coeficiente que fija el artículo 2.1.22 de la OGUC; baja a 1,4 habitantes por vivienda si el proyecto está a no más de 600 m de recorrido peatonal de una estación de metro, tren o teleférico, o si su acceso cae a 200 m del eje de una vía expresa o a 100 m del de una troncal. La densidad del plan es bruta: se aplica al predio más la superficie exterior hasta el eje del espacio público adyacente, en una franja de hasta 30 m. Con 800 hab/ha, 0,13 ha brutas y 2,8 hab/viv salen 37,14, es decir 37 viviendas. Si el plan todavía escribe la densidad en viviendas por hectárea, se multiplica por 4 antes de aplicar el coeficiente.
¿Sobre qué superficie se aplica el coeficiente de constructibilidad?
Sobre la neta: la superficie del predio descontadas las áreas declaradas de utilidad pública (art. 1.1.2). Un predio de 1.000 m² con 50 m² afectos a ensanche de calle rinde sobre 950: con coeficiente 2,4 son 2.280 m², no 2.400. La afectación viene en el Certificado de Informaciones Previas.