公設比計算器 — 權狀總面積、專有面積與實坪單價
權狀總面積扣掉公設才是能用的坪數。算公設比和實坪率，並把權狀單價換算成實坪單價：一坪 60 萬、公設比 25%，實坪就是一坪 80 萬。
權狀上的總面積包含公設。登記 100 平方公尺、公設比 25%，你走得到的只有 75 平方公尺，也就是 22.69 坪。這一頁把權狀面積拆成專有和公設，算出公設比和實坪率，再把權狀單價換算成實坪單價。
快速答案：公設比與實坪（權狀 100 平方公尺）
| 公設比 | 專有面積 | 實坪 | 實坪單價 = 權狀單價 |
|---|---|---|---|
| 20% | 80 m² | 24.2 坪 | × 1.25 |
| 25% | 75 m² | 22.69 坪 | × 1.333 |
| 30% | 70 m² | 21.18 坪 | × 1.429 |
| 33% | 67 m² | 20.27 坪 | × 1.493 |
| 35% | 65 m² | 19.66 坪 | × 1.538 |
| 40% | 60 m² | 18.15 坪 | × 1.667 |
公設比 = 公設 ÷ 權狀總面積；實坪率 = 專有 ÷ 總面積。公設比 25% 時，權狀 100 平方公尺只有 75 平方公尺（22.69 坪）走得到，實坪單價是權狀單價的 1.333 倍。
| 建物登記總面積 | — |
|---|---|
| 專有面積 | — |
| 公設面積（共有部分） | — |
| 實坪率 | — |
| 公設比（公設 ÷ 總面積） | — |
| 公設倍率（公設 ÷ 專有） | — |
| 單價：權狀 / 實坪 | — |
| 總價 | — |
建物登記總面積 = 專有部分 + 共有部分。專有部分是主建物加附屬建物。主建物就是你 關起門來的室內，附屬建物在多數權狀上是陽台。共有部分就是公設。這幾項在建物所有權狀上分開印，加起來才是 你買的那個坪數，面積的來源是地政事務所的建物測量成果圖。附屬建物能登記哪些項目，各期建案不一樣， 看權狀上實際列了什麼。
公設比和實坪率的分母一樣，公設倍率的不一樣。公設比 = 公設 ÷ 總面積， 實坪率 = 專有 ÷ 總面積，兩個相加是 100%。第三個數是公設 ÷ 專有，本頁叫它公設倍率。同一戶總面積 100 平方公尺、專有 75 平方公尺，這三個數分別是 25%、75%、33.33%，講的是同一件事。拿 33.33% 去跟別人講的 25% 比，比出來的結論是假的。看到一個百分比，先問它除的是誰。
公設分成大公和小公。大公是整棟樓一起分的：電梯、樓梯間、機電機房、門廳、 屋頂突出物、管理員室。小公只有同一層樓的住戶分，就是那條走道和電梯前室，所以同層戶數少、走道長，小公就重。 沒有電梯的低樓層公設比通常在 8−15%，有電梯的中樓層在 15−20%，高樓可能到 20−25%。 這些是常見區間而不是法規上限，台灣的新建案普遍在這條線之上。公設比高不必然是壞事，兩部電梯、寬走道、 大門廳都要佔面積。要比公設比，就比同一種樓型。
真正能比的是實坪單價。權狀單價是總價除以權狀坪數，公設那部分也算錢。一坪開 60 萬、實坪率 75%，換算成能用的坪數是一坪 80 萬。隔壁建案開一坪 55 萬、公設比 35%，實坪單價 84.6 萬， 開價低的那間反而貴。這一頁把兩個單價並排印出來，就是為了不用在心裡換算。總價不會變：總價 = 登記總面積 × 權狀單價。
我在工地會核對的事
我先逐行對照權狀. 在相信這一頁的實坪率之前，我會把建物所有權狀攤開，主建物、附屬建物、共有部分三個數都從同一張權狀抄。開價講的是一坪多少，權狀記的是平方公尺；因為欄位跟權狀一樣用平方公尺，我照權狀原數填，最後才用 1 坪 = 400/121 平方公尺換回坪數。接著我看共有部分裡有沒有登記車位；車位登記在共有部分會把公設比墊高，這一頁不分算車位，這種權狀算出來的公設比不能直接拿去跟沒有車位的物件比。最後一步最常被跳過：實坪率 75% 不等於室內有 75%。專有面積是主建物加附屬建物，我會先把附屬建物的面積從專有面積裡扣出來，剩下的主建物才是關起門來的室內，之後談室內有多大，我只拿這個數字去談。
建物登記總面積 = 專有部分（主建物 + 附屬建物）+ 共有部分（公設），各項在建物所有權狀與 地政事務所的建物測量成果圖上分別記載。公設比 = 公設 ÷ 總面積；實坪率 = 專有 ÷ 總面積，兩者相加 為 100%；公設倍率 = 公設 ÷ 專有。實坪單價 = 權狀單價 ÷ 實坪率。本頁欄位以平方公尺填寫，與權狀 記載一致；文中換算成坪時用 1 坪 = 400/121 平方公尺（精確值）。文中的公設比區間（低樓層 8−15%、 中樓層 15−20%、高樓 20−25%）是常見範圍，不是法規規定的上限，本頁不用它參與計算，只在超過 25% 或低於 8% 時提醒一句。附屬建物能登記的項目各期建案不同，陽台、雨遮的認定以權狀與測量成果圖的實際 記載為準。車位登記在共有部分會把公設比墊高，本頁不處理車位的分算。
計算實例
權狀登記 100 平方公尺、實坪率 75%，開價一坪 60 萬。實際能用的一坪要多少錢？
- 專有面積 = 100 × 75% = 75 平方公尺，公設面積 = 100 − 75 = 25 平方公尺，公設比 25%。
- 一坪 60 萬換成權狀單價是 181,500 元/m²，因為 1 坪 = 400/121 平方公尺。
- 實坪單價 = 181,500 ÷ 75% = 242,000 元/m²，也就是一坪 80 萬。
權狀 30.25 坪裡有 7.56 坪是公設，走得到的是 22.69 坪。開價一坪 60 萬，換成實坪是一坪 80 萬，總價 1,815 萬不變。
本頁的 18 個計算值已於2026年10月29日在真實瀏覽器中執行，並與獨立算出的預期值逐一比對（全站 2,808 個值，228 個計算器）。
常見問題
公設比怎麼算？
公設面積 ÷ 建物登記總面積。權狀 100 平方公尺、專有 75 平方公尺，公設就是 25 平方公尺，公設比 25%。剩下的 75% 是實坪率，兩個加起來一定是 100%。另外有人講的是公設除以專有，同一戶會算出 33.33%，分母不一樣，不能拿去跟公設比對比。
公設比高的房子是不是比較便宜？
看實坪單價才知道。權狀單價 ÷ 實坪率 就是你實際用得到的每坪多少錢。一坪 60 萬、實坪率 75%，實坪單價 80 萬；隔壁一坪 55 萬、公設比 35%，實坪單價 84.6 萬。開價低的那間反而貴。
公設比 25% 和公設倍率 33.33% 是同一件事嗎？
是同一戶。總面積 100 平方公尺、專有 75 平方公尺時，公設比 = 公設 ÷ 總面積 = 25%，實坪率 = 75%，公設倍率 = 公設 ÷ 專有 = 33.33%。拿 33.33% 去比別人的 25%，結論是假的；先問分母是誰。
開價比較低的建案一定比較便宜嗎？
不一定，要比實坪單價 = 權狀單價 ÷ 實坪率。一坪開 60 萬、實坪率 75%，實坪單價 80 萬；隔壁一坪 55 萬、公設比 35%，實坪單價 84.6 萬，開價低的那間反而貴。